Handelt es sich um einen gewerblichen Mietvertrag, ist die Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer ausdrücklich für die Netto-Miete vorgesehen. Hierbei liegt die Auslegung nahe, dass der Mieter auch für etwaige Nebenkosten Umsatzsteuer schuldet.
Umsatzsteuer nicht nur auf Nettomiete zu entrichten
Hintergrund des Urteils, bildet der Fall einer Vermieterin einer Gewerbeimmobilie, welche vom Mieter eine Zahlung der Umsatzsteuer auf die Nebenkosten verlangte.
Im Mietvertrag vereinbart ist eine Miete von 10.500 Euro zzgl. der gültigen Umsatzsteuer. Betriebs- und Nebenkosten werden an den Mieter laut Vertrag weiterberechnet. Eine Aussage zur Umsatzsteuer ist nicht enthalten.
In der Nebenkostenabrechnung von 2018 berechnete die Vermieterin Umsatzsteuer, der Mieter hingegen zahlte nur den angegebenen Abrechnungsbetrag, denn seiner Meinung nach schulde er Umsatzsteuer nur auf die Nettomiete. Das Landgericht entschied anhand des Mietvertrags, dass der Mieter auch auf die Nebenkosten Umsatzsteuer schuldet.
BGH entscheidet: auf Nebenkosten ist ebenfalls Umsatzsteuer fällig
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Vertragsauslegung des Landgerichts und gibt somit der Vermieterin Recht. Der Mieter muss so gesehen, Umsatzsteuer auf die Nebenkosten zahlen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Regelung: zum einen können die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete sowie Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt. Zum anderen unterliegt die Vermietung von Grundstücken grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer, der Vermieter kann allerdings zur Umsatzsteuer optieren.
Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter ein Unternehmer ist und das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet wird, welche einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Folge für den oben beschriebenen Fall ist, dass Umsatzsteuer auf die gesamte Miete einschließlich der Nebenkosten entfällt.
(BGH-Urteil vom 30.09.2020, XII ZR 6/20)
[Quelle: haufe.de]