BGH-Urteil: Modernisierungsmieterhöhung nach regulärer Mieterhöhung zulässig

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Der BGH beschloss in seinem Urteil, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eine Modernisierungsmieterhöhung nicht ausschließt. Jedoch sei die reguläre Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen.

 

Grundlage des Urteils: eine sukzessive Mieterhöhung nach Modernisierung

Grund für das Urteil war eine sukzessive Mieterhöhung nach einer Modernisierung in Berlin. Hier verlangte eine Mieterin von ihrer Vermieterin die Rückzahlung der Miete.

Vorangegangen waren im Jahr 2010 nach vorheriger Ankündigung durch die Vermieterin, bauliche Veränderungen und Anpassungen der Wohnung. Beispielsweise wurde innerhalb der Wohnung die Toilette zu einem Bad ausgebaut.

Kurz nach Abschluss der Arbeiten wurde die Mieterin nach §558 BGB aufgefordert, nach Vorgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete, einer Mieterhöhung von 37 Euro auf 224 Euro zuzustimmen. Um die Miterhöhung zu begründen, nannte die Vermieterin sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen. Die Mieterin stimmte der Erhöhung zum 01.01.2011 zu.

Im August 2011 wurde von der Vermieterin zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung nach §559 BGB in Höhe von 116 Euro monatlich ab dem 1. Mai 2012 erklärt. Aufgrund des Widerspruchs der Mieterin, reduzierte die Vermieterin den Betrag um den ersten Erhöhungsbetrag auf 79 Euro.

Der zweite Erhöhungsbetrag wurde von der Mieterin nur unter Vorbehalt gezahlt. Diese verlangt nun für den Zeitraum Mai 2012 bis Juli 2014 eine Rückzahlung in Höhe von 79 Euro monatlich. Ihrer Meinung nach war die Modernisierungsmieterhöhung gemäß §559 BGB nach der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §558 BGB unzulässig gewesen.

 

Urteilsfall: Keine Sperrwirkung durch vorangegangene Mieterhöhung

Der BGH gab der Vermieterin recht, denn nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um einen gewissen Anteil der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Bis 2018 lag dieser Anteil bei 11 Prozent, seit 2019 liegt der auf die Jahresmiete umlegbare Anteil nur noch bei 8 Prozent. Von ebendieser Möglichkeit hat die Vermieterin im oben beschriebenen Fall Gebrauch gemacht.

Begründung des Urteils war die Handlung der Vermieterin: Sie hatte zunächst auf Grundlage des § 558 BGB die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum erhöht. Diese Erhöhung führte lediglich dazu, dass die Modernisierungsmieterhöhung, um den Betrag zu reduzieren ist, um den die Miete bereits erhöht wurde. Zusammengenommen dürfen beide Mieterhöhungen den Betrag, den der Vermieter nach § 559 BGB bei einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.

Der BGH widerspricht mit diesem Urteil einer weitverbreiteten Meinung, welche eine Modernisierungsmieterhöhung für unzulässig hält, insofern eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorangegangen ist.



(BGH, Urteil vom 16.12.2020, VIII ZR 367/18)

[Quelle: haufe.de]