BGH-Urteil: Umfassende Modernisierung trotz Mietpreisbremse

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Um die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auszuschließen, muss eine umfassende Modernisierung einen Bauaufwand von mindestens einem Drittel der Neubaukosten aufweisen. Qualitativ muss die Wohnung außerdem in wesentlichen Bereichen einem Neubau entsprechen.


Zahlreiche Modernisierungen vor Neuvermietung

Hintergrund des Urteils sowie der Debatte waren Mieter einer Wohnung in Berlin, die von der Vermieterin die Rückzahlung von bereits geleisteter Miete verlangten. Hierbei beriefen sie sich darauf, dass die Miethöhe gegen die Mietpreisbremse verstoße.

Grundlage ist eine 86 Quadratmeter große Wohnung, deren Nettokaltmiete 1.199 € beträgt, was ungefähr 13,99 € pro Quadratmeter entspricht. Vor Einzug der Mieter, hat die Vermieterin zahlreiche Modernisierungsarbeiten vornehmen lassen, u.a. die Erneuerung der Elektrik, Erneuerung der Sanitären Anlagen und Einbau einer Küche.

Im Mai 2016 stellten die Mieter ihrer Meinung nach, einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse fest und verlangten eine Rückzahlung der 823,44 € übersteigenden Miete für die Monate Juni bis November 2016. Die Vermieterin berief sich jedoch auf § 556f, Satz 2 BGB und meint, die Mietpreisbremse sei nicht anwendbar, da vor Vermietung umfassende Modernisierungsarbeiten stattgefunden haben.

Das Landgericht gab der Vermieterin Recht, da die wesentlichen für die Wohnung aufgewandten Kosten von 58.500 € einem Drittel der Neubaukosten entsprechen und somit die Mietpreisbremse nicht zum Tragen kommt.


BGH hebt Urteil auf: Verweis auf Baukosten

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist auf § 556f, Satz 2 BGB sowie darauf, dass hierbei nicht ohne Weiteres alle Kosten berücksichtigt werden dürfen. Denn: finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung gehören nicht zu den Kosten einer umfassenden Modernisierung.

Eine Modernisierung ist dann umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt. Diese Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung

  • Mit Hinblick auf die Kosten einen signifikanten Bauaufwand erfordert sowie
  • Zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht

Beide Aspekte werden jeweils gleich gewichtet. Das Landgericht muss nun umfassend prüfen, inwieweit die Kosten als Modernisierungskosten einzuordnen sind.


(BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18)

[Quelle: haufe.de]