Geht ein Vermieter den Hinweisen eines Mieters nach und begibt sich auf die Suche nach einem vermeintlichen Mangel und dessen Ursache, so erkennt er nicht auch gleichzeitig an, dass ein Mangel wirklich vorliegt.
Hintergrund: Vermieterin ging der Ursache des Mangels nach
Vorangegangen ist dem Urteil der Fall, dass eine Mieterin eines Bürogebäudes im April 2015 über starke Augen und Atemwege reizende Geruchsbelästigung klagte. Im Juli 2015 erfolgte dann eine Mietminderung von 10 Prozent durch die Mieterin. Diese einbehaltene Miete verlangte die Vermieterin allerdings zurück. Im November erklärte sie über ihren Rechtsanwalt „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und Präjudiz zum Zwecke einer einvernehmlichen Regelung der bestehenden Meinungsverschiedenheiten“, den Bodenbelag austauschen zu lassen, insofern die Mieterin die einbehaltene Miete nachzahlt.
Im April 2016 ließ die Vermieterin zusätzlich noch eine Rigipswand öffnen, um eine Geruchsentwicklung durch einen Rohrbruch auszuschließen. Die Ursache fand sich durch diese Untersuchung allerdings nicht.
Anschließend endete das Mietverhältnis. Daraufhin gab das Landgericht der Mieterin Recht und hielt die Minderung von 10 Prozent für berechtigt. Grundlage der Annahme war, dass durch das Angebot den Bodenbelag zu tauschen sowie das Öffnen der Wand, eine Anerkenntnis der Vermieterin vorliege.
Diese Anerkenntnis hätte eine Umkehr der Beweislast zur Folge, da die Vermieterin nicht nachweisen konnte, dass die Geruchsbelästigung unerheblich war.
Urteil: Mangelprüfung bedeutet nicht gleich Anerkenntnis
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist darauf, dass das Landgericht nicht einfach hätte annehmen dürfen, dass ein erheblicher Mangel vorlag. Tritt eine Mietminderung durch den Mieter auf Grund eines Mangels in Kraft, ist dieser dafür verantwortlich die Beweislast zu tragen. Erklärt zu dem der Vermieter anschließend noch die Erfüllungsbereitschaft, um etwaige weitere Maßnahmen durch den Mieter zu verhindern oder diesem den Beweis zu erleichtern kann das als ein „Zeugnis gegen sich selbst“ oder aber als Indiz bei der Beweiswürdigung verwertet werden.
Es obliegt der Mieterin, das Vorliegen eines erheblichen Mangels zu beweisen. Dieser Frage muss nun das Landgericht nachgehen.
(BGH, Urteil v. 23.9.2020, XII ZR 86/18)
[Quelle: haufe.de]