Ob und um welchen Betrag ein Gewerbemieter die Miete wegen der Corona-Pandemie mindern kann, muss je nach Einzelfall entschieden werden. Es gilt: der Mieter hat die Pflicht für Umsatzeinbrüche Rücklagen zu bilden.
Es handelt sich hierbei um einen Fall des Münchner Landgerichts I, Urteil vom 25.01.2021 AZ: 31 0 7743/20
Der Fall: Hotelier zu Mietnachzahlung verurteilt
Ein Hotelmieter wurde vom Landgericht München I verurteilt, die vertraglich vereinbarte Miete für die Monate April, Mai und Juni 2020 nachzuzahlen, obwohl der Hotelbetrieb aufgrund behördlicher Anordnungen eingeschränkt war. Nach § 313 BGB wurde zwar vorerst vom Gericht festgestellt, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, aufgrund des Einzelfalls sieht das Gericht aber trotzdem keinen Anspruch auf eine vertragliche Anpassung. Das Gericht verweist als Begründung auf das Leitbild eines ordentlichen Kaufmanns: Der Mieter hat die Pflicht, in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden, um Umsatzeinbrüche ausgleichen zu können. Da der Hotelier in den letzten drei Jahren signifikante Gewinne erwirtschaften konnte, stellte das Gericht fest, dass er 20 Prozent des Ebitda hätte zurücklegen müssen.
Die Folgen: Gesetzesänderung laut Juristen bedeutungslos
Laut einer ersten Einschätzung vieler Juristen, ist die im Dezember erfolgte Entscheidung zu § 313 BGB mit Hotelbezug bedeutungslos. Der neu eingeführte Artikel 240 § 7 EGBGB regelt stattdessen die gesetzliche Vermutung, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, insofern die Mietsache infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie nicht erfüllt werden kann. Unter diesem Aspekt nimmt das Landgericht München I eine konkrete Einzelfallbetrachtung vor, denn nur durch gesetzgeberische Entscheidungen findet § 313 BGB noch keine grundsätzliche Anwendung.
Wie ist weiter zu verfahren?
Das Urteil trifft allgemein erst einmal keine Aussage, ob die Miete grundsätzlich für den Zeitraum pandemiebedingter Einschränkungen gemindert ist, kann aber als erste Orientierungshilfe dienen.
Bei der Verhandlung von Nachträgen können Vermieter und Mieter davon ausgehen, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Insofern der entsprechende Einzelfall eine Vertragsanpassung rechtfertigt, ist anschließend unter Berücksichtigung des Ebitda der vergangenen Jahre, die Miethöhe für den betreffenden Zeitraum neu zu bestimmen.
[Quelle: IZ Aktuell]